Verlaagde verkooprechten

De verlaagde verkooprechten. Wat zal er nu concreet veranderen en waar kan je nog je voordeel doen?

De Vlaamse regering heeft de hervorming van de verkooprechten goedgekeurd zodat deze vanaf 1 juni in werking zou kunnen treden. Het verouderde kadastraal inkomen speelt geen rol meer. Er komt één globaal lager tarief voor de gezinswoning, met een extra korting voor wie een bescheiden gezinswoning koopt en/of een ingrijpende energierenovatie uitvoert. Volgens de regering zal de hervorming meer gezinnen in staat stellen om een eigen woning of appartement te kopen.

Wie een huis of appartement koopt, betaalt naast de aankoopprijs ook verkooprechten (registratierechten) die berekend worden op de prijs. Die rechten worden vandaag onder meer bepaald door het kadastraal inkomen (KI) van de woning. Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat wordt geacht overeen te stemmen met de gemiddelde jaarlijkse huuropbrengsten. Je betaalt 5% op de aankoopprijs voor huizen met een laag KI (max. 745 euro, maar dit kan ook hoger zijn indien je meerdere kinderen ten laste zou hebben), omdat dit zogezegd ‘bescheiden woningen’ zijn. Dit wordt ook wel ‘klein beschrijf’ genoemd. Voor woningen bij een KI dat die grens overschrijdt betaal je 10%. Het kadastraal inkomen is echter geen actuele waardemeter meer, want dit is gebaseerd op de huurprijzen uit 1975. Zo kunnen grotere huizen op het platteland, die ondertussen soms verbouwd en gerenoveerd zijn, vaak nog aanspraak maken op het ‘klein beschrijf’, terwijl kleine, de facto ‘bescheiden’ nieuwere appartementen in de stad bijna altijd onder het ‘groot beschrijf’ vallen.

Het is de komende maanden het uitgelezen moment voor de koper die wil shoppen voor zijn registratierechten om zo het beste tarief te genieten. Je krijgt de unieke kans om in functie van jouw specifieke situatie te genieten van het meest voordelige tarief. Hetzij het oude systeem door ondertekening van een "normale" compromis, hetzij het nieuwe systeem door het ondertekenen van een wederzijdse aan- en verkoopbelofte.

7% voor de gezinswoning en extra korting voor bescheiden woning

Voortaan zal het verouderd en voorbijgestreefd kadastraal inkomen geen criterium meer zijn om een voordeel in het verkooprecht te bekomen. Wie een gezinswoning koopt zal het verlaagd tarief van 7% genieten op de aankoopprijs. De voorwaarden zijn dezelfde als de voorwaarden die vandaag gelden voor de toepassing van het abattement: het moet gaan om je enige woning waar je binnen de twee jaar intrekt. Als de aankoopprijs niet hoger is dan 200.000 euro en je dus een bescheiden woning koopt, krijg je een extra korting van 5.600 euro (op de eerste schijf van 80.000 euro betaal je geen registratierechten). Voor woningen of appartementen in de kernsteden of de Vlaamse rand, geldt de korting tot een aankoopprijs van 220.000 euro. Voor elke volgende woning of ander vastgoed betaal je het gewone tarief van 10% registratierechten.

De toepassing van al dan niet verlaagde registratie wordt in de nieuwe regelgeving per persoon bekeken (nu is dit per verkoop). Dit betekent dat het dus theoretisch mogelijk wordt dat de ene koper aan 7% koopt en de andere aan 10%. Er wordt momenteel geen verdere uitleg gegeven door de Vlaamse regering. Bijvoorbeeld: u koopt een woning samen met uw ouders (50% – 50%). U betaalt hier 250.000 euro voor. U gaat in de woning wonen, maar uw ouders niet. U betaalt op dat moment 7% registratierechten op 125.000 euro (8.750 euro) en uw ouders 10% (12.500 euro).

Om te bewijzen dat de woning als gezinswoning wordt gebruikt dient u binnen de 2 jaar na aankoop inschrijving te nemen in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van het aangekocht goed (nu is de effectieve vestiging van de hoofdverblijfplaats op het adres van het pand bepalend).

U kan nog steeds van het verlaagd tarief van 7% genieten, ondanks u al eigenaar bent van een andere woning (huidige gezinswoning), als u deze woning binnen het jaar alsnog verkoopt.

Het is de compromisdatum (en dus niet de aktedatum!) die telt om te weten of u onder de nieuwe regelgeving valt of onder de huidige regelgeving (klein en groot beschrijf).

Extra korting na Ingrijpende Energetische Renovatie

Mensen die hun gezinswoning grondig renoveren worden extra beloond. Wie binnen de vijf jaar na aankoop een Ingrijpende Energetische Renovatie uitvoert, betaalt in plaats van 7% slechts 6% registratierechten en krijgt daar bovenop een vrijstelling van 4.800 euro als het om een bescheiden woning gaat (geen registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro). Een Ingrijpende Energetische Renovatie is een renovatie waarbij de verwarming, koeling, luchtcirculatie,… volledig vervangen worden én minstens 75% van de buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Meest voordelige positie om te kopen vanaf nu!

Kopers die in de steigers staan om een huis te kopen kunnen zich geen voordeligere positie wensen. Zij kunnen momenteel immers shoppen tussen de registratierechten. Het is de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst die bepaalt welk tarief geldig is. Indien je de compromis tekent voor 1 juni dan betaal je dus nog altijd 5 of 10%. Daarom is het van belang om met de juiste juridische constructie te werken:


  • - Koop je voor 1 juni een woning dat onder toepassing valt van het oude klein beschrijf, dan betaal je slechts 5% registratierechten.
  • - Koop je voor 1 juni een woning dat onder het gewone tarief valt, dan betaal je in principe 10% registratierechten, maar deze situatie kan je op een handige manier te slim af zijn door een wederzijdse koop- en verkoopbelofte te sluiten. Een aan- en verkoopbelofte is een verbintenis van één partij aan een andere om een onroerend goed, respectievelijk, aan te kopen dan wel te verkopen, wanneer de tegenpartij daar om zou vragen. Het is nog geen koop-verkoop maar een wederzijdse verbintenis om in de toekomst te zullen (ver)kopen.

    Diegene die een aankoopbelofte (de belofte tot het aankopen van het goed) uit, verleent aan de tegenpartij (de verkoper) een put-optie of verkoopoptie. Diegene die een verkoopbelofte (de belofte tot het verkopen van het goed) uit, verleent aan de tegenpartij een call-optie of aankoopoptie. De verkoop zal pas definitief gerealiseerd zijn na het lichten van de optie in toepassing van de overeengekomen voorwaarden. Partijen zijn ten aanzien van elkaar verbonden zonder dat de koop op zich al bestaat.

    Dit schuift dus de eigenlijke totstandkoming van de koopovereenkomst (in fiscaal oogpunt) door tot na 1 juni, zonder het huis van de dromen zomaar aan je neus te zien voorbij gaan.

De komende maanden zijn dan ook uniek voor kandidaat-kopers die nog twijfelen om al dan niet de stap te wagen. Op basis van een eenvoudige berekening kan je snel te weten komen welke manier van werken voor jou de beste is. Dergelijke verruimde keuzemogelijkheid zal na 1 juni (vermoedelijk) nu eenmaal niet snel meer voorvallen.

Belasting die je moet betalen voor de registratie van de authentieke akte van aankoop.

Op iedere aankoop van een onroerend goed worden belastingen betaald in de vorm van verkooprechten. Het is eigenlijk de belasting die je betaalt voor de registratie van de authentieke akte van aankoop. De term ‘verkooprecht’ vervangt sinds 1 januari 2015 de vroegere term ‘registratierecht’. Soms wordt ook wel eens over ‘schrijfgeld’ gesproken. Elk gewest (Vlaanderen, Brussel, Wallonië) hanteert andere percentages en soms bijkomende verrekeningen. In Vlaanderen bedragen de verkooprechten 10 % van de aankoopprijs. Dit is het gewoon beschrijf of groot beschrijf.

Dit percentage kan in het huidige systeem worden verminderd tot 5 % als je een bescheiden woning koopt, of een bouwgrond waarop je een bescheiden woning bouwt. Dit is zogeheten het klein beschrijf.

Bovendien zijn er nog andere mogelijkheden die de te betalen rechten kunnen verminderen


  • • Vrijstelling van verkooprechten of abattement.
  • • Bij-abattement
  • • Renovatieabattement
  • • Meeneembaarheid van verkooprechten

Binnen de vier maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst moet je in principe de verkooprechten betalen. Vandaar dat de notariële akte van aankoop of authentieke akte van aankoop normaal altijd binnen die periode wordt verleden bij de notaris. Na het verlijden van de akte laat de notaris de akte registreren. Die registratie is pas mogelijk mits betaling van de verkooprechten.

Met het nieuwe systeem zal het percentage van 5% en 10% worden vervangen door een uniform percentage van 7%, ongeacht het kadastraal inkomen van de aan te kopen woning. De abattementen verdwijnen, maar er komt een bijzondere verlaging tot 6% voor diegene die een ingrijpende energetische renovatie zullen laten uitvoeren. Ook bij de aankoop van woningen onder de 200.000,00 EUR of 220.000,00 EUR (afhankelijk van het al dan niet gelegen zijn in een centrumstad) zal men een bijkomende vermindering van de rechten kunnen genieten die overeenstemmen met een vrijstelling op de eerste 80.000,00 EUR.

Vermindering van verkooprechten bij aankoop van een bescheiden woning.

Op iedere aankoop van een onroerend goed heft de Belgische staat een belasting in de vorm van verkooprechten. Elk gewest (Vlaanderen, Brussel, Wallonië) hanteert andere percentages en soms bijkomende verrekeningen. In Vlaanderen bedragen de verkooprechten 10 % van de aankoopprijs. Dit is het gewoon beschrijf of groot beschrijf. Dit percentage kan worden verminderd tot 5 % als je een bescheiden woning koopt, of een bouwgrond waarop je een bescheiden woning bouwt. Dit is het klein beschrijf.

Er zijn een aantal voorwaarden om in aanmerking te komen voor het klein beschrijf:


  • • Het moet gaan om de enige woning van de aankoper(s), met uitzondering van één die geërfd is van de ouders of grootouders.
  • • Het moet gaan om een bescheiden woning. Dit betekent dat het kadastraal inkomen (K.I.) van alle onroerende goederen niet meer mag bedragen dan: 745 euro als je niet meer dan 2 kinderen hebt, 845 euro als je 3 of 4 kinderen hebt, 945 euro als je 5 of 6 kinderen hebt, 1.045 euro als je meer dan 6 kinderen hebt.
  • • De koper van de bescheiden woning zal zijn inschrijving in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister moeten bekomen op het adres van de aangekochte woning. Deze inschrijving moet gebeuren binnen een termijn van 3 jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van aankoop en tenminste 3 jaar zonder onderbreking behouden blijven.

Het abattement is een vrijstelling van verkooprechten bij de aankoop van een huis of bouwgrond op voorwaarde dat je op dat moment (samen of apart) geen andere woning bezit in het huidige/oude systeem.

Concreet betekent dit dat je op de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopprijs van je woning geen verkooprechten moet betalen. Daardoor bespaar je 1.500 euro in geval van een groot of gewoon beschrijf (10 %) en 750 euro in geval van een klein beschrijf (5%). Het gaat niet alleen om uw eerste woning: de vermindering geldt ook voor de aankoop van een nieuwe woning nadat u de vorige hebt verkocht.

Er zijn een aantal voorwaarden om deze vrijstelling te verkrijgen:


  • • De woning is de enige woning van de koper(s). Dat betekent dat de koper(s) noch afzonderlijk, noch gezamenlijk eigenaar is (zijn) van een andere woning of bouwgrond mag (mogen) zijn.
  • • De koper moet er zijn hoofdverblijfplaats vestigen binnen de 2 jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) na verkoop.
  • • Er is niet bepaald hoe lang u uw verblijfplaats in de woning moet houden. Dat zal door de FOD Financiën geval per geval worden beoordeeld. Het abattement is alleen van toepassing voor natuurlijke personen, niet voor vennootschappen en andere rechtspersonen.
  • • Het pand moet volledig verworven worden in volle eigendom (alleen naakte eigendom of vruchtgebruik is onvoldoende)
  • • De aankoop moet zuiver zijn. Er moet dus een echte prijs zijn betaald. Dit geldt niet voor een ruil.
  • • De woning of bouwgrond moet in het Vlaamse Gewest liggen.

Op het ogenblik van de onderhandse koopovereenkomst (het compromis) wordt beoordeeld of aan de voorwaarden van het abattement is voldaan.

In bepaalde gevallen kan je aanspraak maken op een grotere vrijstelling van verkooprechten: bij-abattement.

De vrijstelling van verkooprechten is niet combineerbaar met de meeneembaarheid van verkooprechten.

De inhoud op deze website is uitsluitend informatief van aard. De aangeboden informatie kan in geen enkel geval beschouwd worden als een gespecialiseerd juridisch of deskundigenadvies. Op geen enkel moment kunnen er rechten ontleend worden aan de ter beschikking gestelde informatie.

Hoewel Ruben Volckaert de nodige zorgvuldigheid in acht neemt bij het samenstellen en onderhouden van deze website en daarbij gebruik maakt van bronnen die betrouwbaar worden geacht, stelt Ruben Volckaert zich niet garant voor de juistheid, volledigheid en actualiteit van de aangeboden informatie. Ruben Volckaert stelt zich evenmin garant voor de goede werking en beschikbaarheid van de website.

Indien u als gebruiker onjuistheden, onvolledigheden of veroudering van de aangeboden informatie zou opmerken, vragen wij u om ons daar op te wijzen en contact met ons op te nemen.

Op geen enkele wijze kan Ruben Volckaert aansprakelijk gehouden worden voor de slechte werking, tijdelijke of permanente onbeschikbaarheid van de website of voor de directe of indirecte schade die zou voortvloeien uit de toegang tot of het gebruik van de website of de daarop aangeboden inhoud.

Ruben Volckaert kan niet verplicht worden de informatie op de website up-to-date te houden en heeft steeds het recht om de website, zonder enige melding daarvan, offline te halen of te wijzigingen.

Ongeacht tegenover wie, kan Ruben Volckaert in geen enkel geval aansprakelijk gesteld worden voor, maar niet beperkt tot, gevolgschade, winstderving, werkonderbrekingen, verlies van computergegevens, beschadiging aan programma’s, apparatuur of andere activa van de gebruiker.

Dit is een vermindering van verkooprechten bovenop het gewone abattement in het huidige/oude systeem.

Als je bij de aankoop van een woning of bouwgrond van het abattement kan genieten en je voor deze aankoop een hypothecaire lening aangaat, dan kan je van een bijkomende vermindering van 1.000 euro op de te betalen registratiebelasting genieten. Deze vermindering is het bij-abattement of verhoogd abattement. Voor de berekening van de registratiebelasting wordt de aankoopprijs in dit geval verminderd met 10.000 euro bij een gewoon beschrijf of groot beschrijf (10% registratiebelasting) en met 20.000 euro in het geval van een klein beschrijf (5% registratiebelasting). Dus in beide gevallen betaal je 1.000 euro registratiebelasting minder.

Er zijn een aantal voorwaarden om van deze vermindering te genieten. Zo moet je voldoen aan alle voorwaarden van het gewone abattement. Je moet bovendien binnen de twee jaar na de aankoop van de woning (of vijf jaar bij aankoop van bouwgrond) een hypothecaire inschrijving nemen op het gekochte goed.

Het renovatie abattement zal de heffingsgrondslag (doorgaans de aankoopprijs) van de verkooprechten bovenop het gewone abattement en desgevallend het verhoogd abattement nogmaals verminderen met 30.000,00 EUR (30.000 EUR minder om rechten op te betalen).

Dit abattement geldt voor onroerende goederen geschikt voor bewoning waar de koper zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen. Bovendien moet deze woning op het ogenblik van de aankoop opgenomen zijn in één of meerdere registers, inventarissen of lijsten van leegstand, verwaarloosde bedrijfsruimten, ongeschikt en/of onbewoonbare woningen en verwaarloosde gebouwen en/of woningen. Een woning mag wel niet meer dan 4 opeenvolgende jaren voorafgaand aan de aankoop zijn opgenomen en moet na de aankoop ook worden gerenoveerd.

Binnen de 2 jaar (of 5 jaar voor bouwgrond) zal je je hoofdverblijfplaats moeten vestigen in deze woning.

Wie al een woning heeft gekocht en een nieuwe koopt kan soms verkooprechten meenemen

Wie in Vlaanderen in het verleden al een woning heeft gekocht en van plan is om een nieuwe te kopen, kan onder bepaalde voorwaarden genieten van een overdracht van een deel van de verkooprechten of meeneembaarheid van verkooprechten. Je mag in dit geval de betaalde verkooprechten van je eerst gekochte woning in mindering brengen van de verkooprechten verschuldigd op de nieuw aangekochte woning.

Meeneembaarheid betekent dat u registratierechten die u in het verleden al hebt betaald (bij een vorige aankoop) niet opnieuw moet betalen. Om het simpel te houden: u betaalde bij uw vorige aankoop 3.000 euro registratierechten en bij uw nieuwe aankoop zou u 5.000 euro registratierechten moeten betalen, dan betaalt u voor deze aankoop 5.000 euro – 3.000 euro = 2.000 euro registratierechten. Het bedrag van de meeneembaarheid wordt evenwel beperkt tot maximaal 12.500 euro.

Er zijn een aantal voorwaarden om te genieten van deze meeneembaarheid van verkooprechten:


  • • Het moet gaan om de aankoop van een hoofdverblijfplaats (gezinswoning) in Vlaanderen. De meeneembaarheid geldt niet als je een buitenverblijf of een opbrengsteigendom koopt.
  • • Tussen de verkoop van je vorige en de aankoop van je nieuwe hoofdverblijfplaats mag een periode van hoogstens twee jaar liggen (vijf jaar in het geval van bouwgrond). Voor het vaststellen van de start- en einddatum van deze periode van twee jaar gelden de authentieke akte van aankoop en authentieke akte van verkoop.
  • • Wat er eerst gebeurt, de verkoop of de aankoop, doet er niet toe. Als je eerst je vorige woning verkoopt, wordt het bedrag van de verkooprechten verrekend bij de aankoop van je nieuwe woning. Als je al een nieuwe woning hebt gekocht en daarna binnen twee jaar je vorige woning verkoopt, krijg je de meeneembare verkooprechten achteraf terugbetaald.
  • • De aftrek kan per wijziging van woning hoogstens 12.500 euro bedragen. Als de verkooprechten voor je nieuwe woning lager liggen dan wat je voor je vorige woning hebt betaald, krijg je geen geld terug maar blijft het verschil ‘meeneembaar’ voor een volgende aan- en verkoop.

Deze maatregel kan niet worden gecombineerd met de vrijstelling van verkooprechten of het abattement. Als je voor de twee voordelen in aanmerking komt, dan zal je moeten kiezen voor de meest gunstige.

Het principe van meeneembaarheid blijft ook behouden na de invoering van de nieuwe registratierechten. Wat er echter nieuw is is dat dit bedrag voortaan zal worden geïndexeerd! Er zal hiervoor worden gewerkt met een springindex van 500 euro. De indexatie zal dus telkens met stappen van 500 euro gebeuren.

Een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) is een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (verwarming, koeling, luchtcirculatie, ...) volledig vervangen worden en minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd.

Bij de vervanging van de installaties en de isolatie gelden bepaalde normen, de ‘epb-eisen’. Aan welke epb-eisen u bij een ingrijpende energetische renovatie moet voldoen, hangt af van de datum van de bouwaanvraag en de bestemming van het gebouw.

De kernsteden in Vlaanderen zijn.


  • • Aalst
  • • Antwerpen
  • • Boom
  • • Brugge
  • • Dendermonde
  • • Genk
  • • Gent
  • • Hasselt
  • • Kortrijk
  • • Leuven
  • • Mechelen
  • • Oostende
  • • Roeselare
  • • Sint-Niklaas
  • • Turnhout
  • • Vilvoorde

De gemeenten in de Vlaamse rand zijn:

Alle gemeenten van het arrondissement Halle-Vilvoorde: Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst;

De gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren van het arrondissement Leuven